Vous souhaitez partager les charges de votre loyer avec un autre occupant ? Vous vous absentez quelque temps et vous voulez faire profiter quelqu'un de votre appartement avec une contrepartie financière ? La sous-location est une option intéressante pour tout le monde. Mais avant de vous lancer, voici quelques conseils pour sous-louer dans les règles.
L’assurance habitation pour une sous-location est-elle obligatoire ?
Mis à jour le 22 mai 2024
Temps de lecture : 7 minutes
Qu'est-ce que la sous-location ?
La sous-location est une pratique qui consiste à louer un bien immobilier à une tierce personne, alors que l'on est soi-même locataire de ce bien.
Les différents types de sous-location :
Quelles sont les conditions pour sous-louer un appartement ou une maison ?
Pour pouvoir sous-louer son appartement ou sa maison, le locataire doit obtenir l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Le propriétaire peut refuser une demande de sous-location sans avoir à se justifier.
Le propriétaire peut refuser une demande de sous-location sans avoir à se justifier.
Si le propriétaire est d'accord, il va donner son autorisation par écrit :
Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
Ensuite, le locataire doit transmettre au sous-locataire :
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
Les obligations légales de la sous-location
Le contrat de bail commercial
Le contrat de bail est le document de référence qui régit les relations entre le propriétaire et le locataire principal. Il est donc essentiel de le consulter attentivement avant d'envisager une sous-location. En effet, certains baux peuvent interdire purement et simplement la sous-location, tandis que d'autres peuvent la soumettre à des conditions particulières.
Par exemple, le bail peut exiger que le locataire principal obtienne l'accord préalable du propriétaire avant de sous-louer, ou encore imposer des restrictions quant à la durée de la sous-location ou au type d'activité autorisé dans les lieux. Si le bail autorise la sous-location, il est important de respecter les clauses qui y sont liées, sous peine de s'exposer à une résiliation du bail pour non-respect des obligations contractuelles.
Les responsabilités du locataire et du sous-locataire
En cas de sous-location le locataire principal reste le responsable. En effet, le locataire principal reste l'unique interlocuteur du propriétaire et demeure entièrement responsable du bien immobilier, même s'il n'occupe plus lui-même les lieux. Concrètement, cela signifie que si le sous-locataire cause des dégâts dans le logement, s'il ne paie pas ses loyers ou s'il trouble le voisinage, c'est le locataire principal qui devra en répondre auprès du propriétaire. Il est donc indispensable d'établir un contrat de sous-location pour disposer d’un recours face à ce dernier en cas de non-respect des conditions.
Le sous-locataire, quant à lui, est tenu de respecter les règles de bon usage du logement, de payer ses loyers et ses charges, et de se conformer aux éventuelles restrictions d'activité imposées par le bail principal. Il engage sa responsabilité vis-à-vis du locataire principal, mais pas directement envers le propriétaire.
Au-delà de ces aspects contractuels, la sous-location est également encadrée par des dispositions légales. Ainsi, la loi interdit la sous-location abusive, le loyer d’une sous-location ne peut être supérieur au loyer principal. Celle-ci ne doit pas conduire à une suroccupation du logement, au regard des normes de sécurité et de salubrité en vigueur.
Un contrat d'assurance habitation sous-location
est-il obligatoire ?
Côté assurance, il faut savoir que le locataire principal est responsable des dommages que pourrait causer le sous-locataire au logement. Il n'existe en effet aucun lien juridique entre le bailleur et le sous-locataire. Mieux vaut donc prévoir une bonne assurance habitation, que l'on soit locataire principal ou sous-locataire.
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Locataire
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Sous-locataire
Quelles garanties pour le locataire ?
Pendant la durée de la sous-location, le locataire principal est responsable du logement, en particulier des dégradations ou des impayés de loyers vis-à-vis de son propriétaire.
Il doit donc non seulement être couvert par la garantie des risques locatifs, assurance minimale obligatoire pour les locataires, mais de plus veiller à ce que le sous-locataire soit bien assuré (le mieux est de lui demander une attestation d'assurance pour en être sûr).
L'idéal, pour s'assurer en toutes circonstances, est d’opter pour une assurance complète telle que l'assurance multirisque habitation qui couvre :
Dans tous les cas, pensez à prévenir sa compagnie d'assurance en cas de mise en sous-location du logement.
Quelles garanties pour le sous-locataire ?
Le sous-locataire, n'ayant pas de lien direct avec le propriétaire, n'a pas obligation légale de souscrire une assurance habitation sauf si le locataire bailleur l'exige. Il est toutefois dans son intérêt de souscrire sa propre assurance habitation comprenant :
Les risques encourus en cas de sous location non assurée
La sous-location sans assurance adaptée expose le locataire principal à des risques considérables, tant sur le plan financier que juridique.
Les conséquences financières
Sans assurance habitation, le locataire principal devra assumer seul le coût des réparations en cas de sinistre. Même s'il parvient à prouver la responsabilité du sous-locataire, il lui sera difficile d'obtenir une indemnisation si ce dernier n'est pas solvable. De même, en cas de dégât des eaux provoqué par le sous-locataire, c'est le locataire principal qui sera tenu de rembourser les dommages causés aux voisins et à l'immeuble. Sans assurance, ces frais seront entièrement à sa charge, sans possibilité de recours. Si le sous-locataire cesse de payer son loyer, le locataire principal devra continuer à honorer le loyer dû au propriétaire, tout en engageant des frais pour recouvrer les sommes impayées.
Les problèmes juridiques potentiels
Outre les aspects financiers, la sous-location sans assurance habitation expose le locataire principal à des risques juridiques non négligeables. En effet, en cas de sinistre, le propriétaire pourra se retourner contre lui pour obtenir réparation des dommages causés à son bien. Si le locataire n'est pas assuré, il devra assumer seul sa défense et les éventuelles indemnités à verser. Par ailleurs, si le sous-locataire cause des troubles de voisinage répétés (nuisances sonores, dégradations, comportements inappropriés), c'est le locataire principal qui sera considéré comme responsable par le propriétaire et les autres occupants de l'immeuble. Il risque alors une mise en demeure, voire une procédure d'expulsion, sans possibilité de se retourner contre le sous-locataire fautif.
Assurance habitation sous location : consultez nos questions/réponses
Si vous prêtez gratuitement votre appartement ou votre maison à des proches (amis, parents...) et que vous continuez à payer le loyer, il ne s'agit pas d'une sous-location mais d'un hébergement. Dans ce cas, pas besoin d’autorisation de la part du propriétaire.
Comme on l'a vu, le locataire reste le principal responsable du logement vis-à-vis du bailleur. Par conséquent, le sous-locataire et le propriétaire n’ont aucun lien juridique direct. En cas de réclamation, le sous-locataire intervient auprès du locataire principal mais pas auprès du propriétaire.
Donc, oui, il est préférable de signer un contrat qui fixe les modalités de la sous-location (durée du bail, montant du loyer, modalités de résiliation...) tout comme il est prudent de faire un état des lieux.
Il faut savoir que la sous-location est interdite dans une résidence universitaire gérée par un Crous. Mais si le logement appartient au secteur privé, c'est tout à fait possible.
Là aussi, il faut avoir l'autorisation écrite de votre bailleur sur :
Ensuite, il faut transmettre au sous-locataire :
A défaut de remplir ces conditions, vous risquez une résiliation de votre bail et même de devoir rembourser les loyers de sous-location.
Si vous décidez de vous installer en couple dans la location d'un des deux partenaires, c'est que la sous-location a des chances de durer longtemps. On parle plutôt dans ce cas d'assurance habitation en colocation. Il faudra alors déclarer le colocataire à l'assureur pour qu'il soit couvert par l'assurance habitation.
Il est possible de sous-louer un local professionnel. Comme pour la sous-location entre particuliers, vous devrez signer un contrat de sous-location et effectuer quelques démarches : autorisation avec accord écrit du propriétaire, accord sur le prix du loyer, vérification de la destination du bail commercial... Là encore, le propriétaire n'est pas obligé d'accepter
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